Qué gastos de formalización se pueden reclamar de una hipoteca
Tras la reciente sentencia del Tribunal Supremo donde determina que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) corresponde al cliente, son muchas las consultas que recibimos en torno a si todavía se pueden reclamar el resto de gastos de la hipoteca. La respuesta es afirmativa: el resto de gastos hipotecarios se pueden seguir reclamando.
En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declaró abusivas las cláusulas que algunas entidades bancarias imponían a sus clientes, ya que obligaban a hacerse cargo del pago de todos los gastos de formalización de las hipotecas al prestatario. El fallo de la sentencia estableció que esta práctica era abusiva al no existir un reparto equitativo y adecuado de los gastos. Según expusieron los magistrados, se trata de un desembolso que, al menos en parte, debía haber sido asumido por los bancos ya que son ellos los principales interesados en que se escriture el préstamo hipotecario.
Estos costes no son siempre iguales ya que varían en función de la Comunidad Autónoma, la entidad bancaria y el año de constitución de la hipoteca.
¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?
Cuando se financia la compra de una vivienda existen dos tipos de gastos de formalización que hay que abonar: los de compraventa (son los asociados a la escrituración de la propiedad del inmueble) y los de constitución de la hipoteca. Estos últimos son los que el Tribunal Supremo ha considerado abusivos.
El último e inesperado cambio de criterio del Tribunal Supremo, referente al IAJD, no afecta en nada a los gastos de hipoteca que venimos reclamando:
- Factura de la NOTARÍA correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
- Factura del REGISTRO DE LA PROPIEDAD por la inscripción de la Hipoteca.
- Factura de la GESTORÍA, siempre y cuando su intervención haya sido impuesta por el banco.
- Gastos de TASACIÓN de la vivienda.
- Gastos de COMISIÓN DE APERTURA. Se trata del importa que cobran las entidades bancarias al formalizar la hipoteca por los gastos que genera el servicio de gestión del crédito.
Respecto a los gastos de tasación del inmueble, es posible recuperarlos si ya se disponía de una tasación en vigor y válida antes de solicitar la hipoteca y el banco la rechazó, obligando a contratar los servicios de otra agencia para tasar nuevamente la vivienda. La jurisprudencia se encuentra dividida al respecto ya que una parte considera que el cliente nunca debería pagar la tasación por tratarse de un servicio accesorio mientras que otra parte entiende que quien eligió la modalidad de préstamo hipotecario es quien debía acreditar la suficiencia de garantía ofrecida a la entidad financiera y, por ello, debería pagarla el cliente.
¿Quién puede reclamar los gastos de hipoteca?
En primer lugar, es posible reclamar siempre y cuando la escritura de constitución contenga una clausula relativa a los gastos de formalización de hipoteca, donde se impone al cliente el pago de los mismos.
En segundo lugar, puede reclamar cualquier consumidor que tenga vigente un préstamo hipotecario o incluso que haya terminado de pagarlo. En caso de que las entidades hayan modificado las cláusulas declaradas abusivas, los titulares de nuevas o futuras hipotecas no podrán hacerlo.
Por consiguiente, todas aquellas personas con una hipoteca actual o pasada podrán solicitar la devolución de los gastos hipotecarios, con independencia de que el préstamo esté cancelado o activo.
¿Cuáles son los pasos a seguir para reclamar los gastos de hipoteca?
El primer paso es presentar un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente del banco, lo que comúnmente se denomina una reclamación por vía extrajudicial. Se debe solicitar la devolución de los gastos anteriormente mencionados, más los intereses correspondientes.
El segundo paso, transcurridos dos meses desde que se presentó la reclamación extrajudicial o la respuesta otorgada por la entidad bancaria ha sido negativa, es acudir a la vía judicial. En la demanda que se presente en el juzgado, el cliente tendrá que solicitar la nulidad de la cláusula por abusiva y la íntegra restitución de los gastos abonados, aportando toda la documentación posteriormente indicada.
La justicia normalmente ha condenado a las entidades bancarias a devolver lo cobrado en concepto de notario, gestoría y registro, aunque hay jueces que solo han ordenado la devolución de la mitad o menos de estas partidas. En cuanto al IAJD, la última sentencia del Supremo establece que no debe reembolsarse nada de lo abonado por este concepto.
¿Qué documentos se deben aportar para reclamar los gastos de hipoteca?
Es necesario aportar la escritura del préstamo hipotecario, la factura del notario, la factura del registro de la propiedad, la factura del tasador (si se va a reclamar dicho gasto) y la factura de la gestoría. En el caso de que el afectado no tenga alguna de estas facturas, puede solicitar una copia en la notaría o la gestoría.
El equipo de RH Abogados aconseja ponerse en manos de expertos que asesoren en los trámites necesarios a realizar, resuelvan las posibles dudas y ayuden a saber exactamente el importe que se debe recibir.
